Friday, September 4, 2009

NOTAS SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO (I)

Por CL

En Europa, la burbuja inmobiliaria comenzó a desinflarse lentamente. El número de transacciones cayó 30% o 40% según los países pero los precios todavía muestran una caída tímida de 10%, considerando que el nivel está cerca de las nubes. En el auge de la burbuja se vendía todo. Hoy hay mayor selectividad. Ya no se venden una planta baja sin luz, ni un tercer piso por escalera. Aparentemente las contraofertas son agresivas: hasta 20% por debajo de los precios solicitados en los anuncios.

Sin embargo, reconocemos que existen compradores agazapados, probablemente ahorristas desencantados con el rendimiento de sus activos financieros y a la espera de precios más accesibles. Las vidrieras de las inmobiliarias de París continúan muy concurridas. Se ven parejas de mediana edad tomando nota de las novedades y haciendo llamados. En los mejores barrios de algunas ciudades europeas se observan grandes disparidades de precios.

Mientras el m2 de un departamento promedio del Oud Zuid de Amsterdam cuesta €4.500, uno similar cuesta menos de €3.000 en Ixelles en Bruselas, cerca de €6.000 en la zona alta de San Gervasi y Sarria en Barcelona, y cerca de €8.000 en Paris XVI. En materia de affordability, España es el país más complicado. Los jóvenes tienen grandes dificultades para acceder a la vivienda propia. Una estadística reciente mostró que el 63% de los españoles gana menos de 1.100 euros por mes.

Son los llamados "mil-euristas" que tienen que hacer malabares para vivir en las grandes ciudades donde el precio de la vivienda está por las nubes (arriba de €3.000 por m2 en cualquier zona de Madrid y Barcelona). Los franceses enfrentan un problema similar. El salario medio en Francia esta por debajo de los €2.000 euros por mes, mientras el m2 no baja de €3.000 en las grandes ciudades — pero puede superar €8.000 en algunos barrios de París.

Dado el desfasaje entre los ingresos de las familias y el precio de la vivienda, aparecen productos hipotecarios increíbles con plazos de hasta 45 años. Existen hipotecas que permiten comprar el 50% de la propiedad en 30 años; el resto debe ser pagado por los sucesores del comprador, quienes mantienen la opción de liquidar la vivienda para saldar la deuda con el banco.
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2 comments:

  1. extrangero en argentinaSeptember 10, 2009 at 7:35 PM

    muy interesante Claudia,
    espero la parte 2.
    me parece particularmnte interesante el tema de financiaciones.
    si no me equivoco, la alza de precios (particularmente en espana) fue soportada por un alargamiento de plazos, y sin ser seguro de lo que escribo(puede ser erroneo), creo que en Suisa, hubo plazos de hasta 100 anios.

    lo que me sorprende , es que escribis que todavia hay ofertas hipotecarias con plazos increibles.
    yo imaginaba que con la crisis bancaria, estos creditos y plazos delirantes hubieran desaparecido?

    pero no parece el caso, y visto que los precios dependen de la financiacion, yo me pregunto si los precios bajaran mas, las financiaciones blandas disminuiran, o si todo quedara igual, en cual caso, los precios no bajaran.
    cual es tu impression?

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  2. HACE 2 AÑOS QUE ESTOY ESPERANDO LA CAIDA DE PRECIOS...

    Las correcciónes del orden del 10% observadas en los últimos 12 meses me parece no guardan relación con la caída del nivel de actividad y la suba del desempleo.

    El mercado inmobiliario europeo ajusta muy lentamente. Personalmente responsabilizo al ECB y a Trichet que inundó a los bancos de liquidez. El resultado es que los bancos refinancian y postergan el ajuste.

    Las familias tienen ingresos menores y están sobreendeudadas pero mientras consigan financiamiento, postergarán el ajuste para evitar reconocer pérdidas de patrimonio.

    Recién ahora -en septiembre- se ha verificado una caída fuerte del precio de los alquileres en las principales ciudades españolas. Increíble que la caída demorara tanto porque el desempleo está cerca de 17%!

    En teoria, la caída de la renta sobre las propiedades preanunciaría una corrección a la baja del precio pero el timing es difícil de predecir.

    Para los que leen Francés, hay un informe inmobiliario muy interesante en L´Express:
    http://www.lexpress.fr/actualite/economie/immobilier/immobilier-le-retour-des-bonnes-affaires_782262.html

    Saludos,

    CL

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